Umowa przedwstępna – co to jest? Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza w przedwstępna to zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”). Najczęściej w praktyce umowa taka poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego różni się w skutkach prawnych od umów zawieranych w zwykłej formie pisemnej tym, że strony zawsze mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz sądownie je wymusić, jeśli druga strona się od zawarcia uchyla. Oznacza to że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zapewnia stronom większą ochronę. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania. Umowa deweloperska – umowa przedwstępna szczególnego rodzaju Szczególnym rodzajem umowy przedwstępnej jest umowa deweloperska. Umową deweloperską jest umową zawierana z deweloperem, dotycząca nabycia w przyszłości przez kupującego nieruchomości, którą deweloper ma zamiar wybudować. Stronami w tym przypadku jest kupujący i deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa deweloperska nie daje kupującemu żadnych praw do nieruchomości. Takie prawo kupujący uzyskuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do zawarcia takiej umowy z nabywcą w przyszłości i jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna – dane osób potrzebne do aktu notarialnego – wszystkie imiona– nazwisko– imię ojca oraz imię matki– PESEL– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)– adres zamieszkania– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności– obywatelstwo Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:– nazwa firmy– siedziba firmy– numer KRS, NIP, REGON Umowa przedwstępna – warunki umowy Cena (wartość rynkowa), warunki/terminy płatności oraz następujące informacje:– Czy jakaś część ceny została już lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona lub ma stanowić zaliczkę czy zadatek?– Podanie numeru konta bankowego na który mają zostać przelane pieniądze oraz wskazanie do kogo to konto należy.– W jakim terminie nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktem? W dniu aktu po jego podpisaniu? W ciągu kilku dni od podpisania aktu? warunki i data wydania przedmiotu umowy– Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po podpisaniu umowy przyrzecznej? Wskazanie terminu do kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona Umowa przedwstępna – wymagane dokumenty dla osób fizycznych: dokument tożsamości dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:– wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.– prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku– Akt poświadczenia dziedziczenia– inne wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta Umowa przedwstępna – wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu numer księgi wieczystej aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli lokal położony jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m. st. Warszawy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer księgi wieczystej (o ile jest prowadzona) aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej numer księgi wieczystej aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo); jeżeli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:– ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości– wykaz zmian danych ewidencyjnych– aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (organ wydający – Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli nieruchomość położona jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu Warszawy aktualne zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo) jeżeli nieruchomość jest zabudowana:– aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)– aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynkach znajdujących się na nieruchomości (organ wydający – Urząd Gminy) Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Ile kosztuje umowa przedwstępna? Na koszt umowy przedwstępnej składają się: Taksa notarialna ustalana indywidualnie Opłata sądowa w kwocie 150 zł – pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej) Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@

Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Opis przedmiotu umowyPrzynależnościMetraż Pomiar metrażuTerminyStandard wykończenia mieszkaniaŚrodki ochrony nabywców Opis nabywanego mieszkania lub domuProspekt informacyjnyUmowa deweloperska a korzystanie z usług notariuszaNotariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?Ile zapłacę za usługi notariusza?Pozostałe opłaty notarialneUmowa rezerwacyjna – jak wygląda?Odsetki, kary umowne i odstąpienie od umowyOdsetkiKary umowneOdstąpienie od umowyKredyt a rezygnacja z umowySprawdzenie umowy deweloperskiej Podsumowanie Pobierz wzór umowy deweloperskiej Umowa deweloperska - na co uważać przy podpisywaniu?Osoby decydujące się na zakup mieszkania często rozważają ofertę deweloperską. Jest to coraz popularniejsza w Polsce forma inwestycji we własne, wymarzone mieszkanie lub dom. Nowoczesna infrastruktura, nowe budownictwo i otoczenie, do którego inwestorzy przykładają szczególną uwagę to rozwiązanie, które bierze pod uwagę większość kupujących. Wraz z zakupem mieszkania deweloperskiego zachodzi konieczność podpisania szczególnego rodzaju umowy – umowy deweloperskiej. Niniejszy artykuł zawiera niezbędne informacje, które w znacznym stopniu ułatwią proces podpisywania umowy deweloperskiej, wskażą kruczki i punkty, przy których należy zachować szczególną ostrożność. Artykuł stanowi komentarz do umowy deweloperskiej, jednak nie wyczerpuje tematu całkowicie. W celu gwarancji skuteczności i podjęcia najlepszej decyzji warto skorzystać z pomocy doświadczonych doradców, którzy znają się na swoim fachu i chętni podpowiedzą najkorzystniejsze dla nabywcy rozwiązania. Nasza firma współpracuje z doświadczonymi prawnikami z kancelarii wyspecjalizowanej w analizie umów deweloperskich. Zachęcamy do kontaktu w celu zlecenia analizy umowy deweloperskiej przez doświadczonego adwokata lub radcę jest umowa deweloperska?Umowa deweloperska to nic innego jak pewnego rodzaju dowód zobowiązania obu stron – zarówno strony kupującej, jak i dewelopera – podpisanego notarialnie. Wraz z jego podpisaniem deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę mieszkania lub domu praw związanych z jego użytkowaniem. Przeniesienie to następuje zaraz po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloperem jest osoba fizyczna, spółka bądź spółdzielnia, prowadząca działalność gospodarczą. Przedsięwzięciem deweloperskim, którym zajmuje się deweloper, jest więc wybudowanie określonej przestrzeni mieszkalnej – domu lub określonej liczby mieszkań, ich wyodrębnieniu, a następnie przeniesieniu prac własności na osoby, które je kupiły i podpisały umowę deweloperską. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet zakupu mieszkania za określoną wcześniej powinna zawierać umowa deweloperska?Szczegółowy opis zawartości umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej najważniejsze elementy to:Określenie stron umowy,Opis przedmiotu umowy,Miejsca i daty podpisania umowy,Cenę nieruchomości,Informacje o nieruchomości, na której dokonywana jest inwestycja budowlana,Wypis cech nabywanego mieszkania lub domu,Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,Opis powierzchni oraz układu pomieszczeń,Określenie sposobu, w jaki dokonuje się pomiaru powierzchni,Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych powierzchni,Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,Wysokość kosztów oraz termin ich spłaty przez nabywcę lokalu,Informacje na temat rachunku powierniczego,Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,Określenie wysokości odsetek i kar umownych,Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,Zgody bankowe i zgody wierzycieli,Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na się teraz bardziej szczegółowo niektórym z elementów umowy deweloperskiej pod kątem istotnych elementów, na które należy zwrócić przedmiotu umowyNależy zwrócić uwagę, czy został on ujęty precyzyjnie. Często bowiem dochodzi do zbyt pospiesznego określenia go przez dewelopera. W umowie powinien znaleźć się opis lokalu, a także jego przynależności, czyli np. garażu, miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej. Nabywając nowe mieszkanie lub dom, należy zwrócić uwagę, czy w umowie zostały zawarte informacje o tym, że deweloper zobowiązuje się wybudować i przenieść prawa do lokalu o określonej powierzchni. Każde z pomieszczeń powinno być opisane osobno, a całość powinna być opatrzona rzutem architektonicznym. Wiele umów deweloperskich traktuje tę kwestię po macoszemu: zawiera jedynie ogólny opis pomieszczeń i plan architektoniczny, który jest raczej szkicem, rysunkiem, niż planem architektonicznym. Nabywający ma prawo poprosić dewelopera o uszczegółowienie opisu pomieszczeń i dołączenie precyzyjnego planu architektonicznego. PrzynależnościMoże to być między innymi wspomniany już garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska. W umowie powinien być zawarty szczegółowy opis tych pomieszczeń. Deweloper powinien także dołączyć rzut architektoniczny każdej z przynależności. Jeśli garaż lub komórka lokatorska będą częścią nieruchomości wspólnej, lub garażowej, należy więc zwrócić uwagę, aby deweloper zawarł w umowie zobowiązanie do podpisania przez niego tzw. umowy quoad usum – podziału na korzystanie. To daje gwarancję, że nabywca, jako właściciel wydzielonej przestrzeni, może korzystać z niej na wyłączność, bez osób trzecich. Metraż To jedna z najistotniejszych, z punktu widzenia nabywcy, kwestii. Kiedy zaczynamy szukać mieszkania lub domu, jest to jedna z istotniejszych spraw, według której dokonujemy ostatecznego wyboru. Należy więc zwrócić uwagę na to, że podany w umowie metraż, w przypadku podpisywania umowy na nieruchomość będącą jeszcze w trakcie budowy, jest metrażem projektowanym, Tak więc nie jest możliwe wpisanie prawdziwego metrażu. Ostateczny metraż często różni się od podanego w umowie. Co z tym zrobić? Wszystko zależy od zwartych w umowie klauzul. Umowa deweloperska może zawierać w sobie sposoby rozwiązania sytuacji niezgodności pomiędzy metrażem na umowie a metrażem rzeczywistym. W zależności od zastosowanych rozwiązań chronią one mniej lub bardziej interesy nabywcy nieruchomości. Najkorzystniejszym dola nabywcy zapisem będzie zapis, zgodnie z którym w razie wystąpienia różnic między metrażem projektowanym a ostatecznym, należy nam się zwrot części pieniędzy. Umowa może także zawierać zapis o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy, w przypadku, gdyby metraż ten był znacząco od siebie różny. Ostatnim elementem najkorzystniejszego rozwiązania jest zawarcie w umowie informacji, iż w przypadku uzyskania większego metrażu nabywca nie dopłaca do niego dodatkowej korzystną sytuacją jest ta, kiedy w umowie nie zostanie zawarty zapis o konieczności zwrotu części środków przez dewelopera lub możliwości odstąpienia od umowy. Pomiar metrażuOstatnią ważną kwestią w przypadku metrażu, która powinna nas szczególnie zainteresować, jest kwestia tego, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar metrażu. Do wskazania przez dewelopera tej kwestii w umowie zobowiązuje ustawa deweloperska. Kwestia ta powinna zostać zawarta w prospekcie umowy. Obecnie standardem w kwestii pomiarów metrażu jest norma PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015TerminyW przypadku inwestycji budowlanej w umowie podanych powinno zostać kilka istotnych terminów. Są to:Termin zakończenia prac budowlanych,Termin uzyskania przez dewelopera zezwolenia na użytkowanie,Termin odbioru technicznego mieszkania lub domu,Termin podpisania umowy przenoszącej własność na te wyznaczają kolejne etapy inwestycji deweloperskiej i kupna mieszkania od dewelopera. Zgodnie z kolejnością deweloper musi najpierw ukończyć budowę, następnie otrzymać dokument potwierdzający możliwość zamieszkania budynku przez nabywców, następnie przeprowadzić odbiór techniczny wszystkich powierzchni, a na końcu podpisać umowę przenoszącą własność. Pomiędzy poszczególnymi etapami może minąć niejednokrotnie wiele miesięcy. Niejednokrotnie nabywcy mylnie twierdzą, że będą mogli przeprowadzić się do mieszkania zaraz po jego wybudowaniu. Ustawa deweloperska zakłada, że jedynie przekroczenie przez dewelopera terminu podpisania umowy przenoszącej własność skutkuje możliwością odstąpienia od umowy oraz prawa do żądania zwrotu zapłaconych przez nabywcę rat. Pozostałe terminy mogą się nieco różnić. Warto więc zadbać, aby w umowie znalazły się zapisy o dodatkowych obostrzeniach, nakładanych na dewelopera, w momencie przekroczenia terminów. Obostrzeniami tymi mogą być np. kary umowne. Ważnym jest również zwrócić uwagę na to, jaka odległość terminów została ujęta pomiędzy terminem zakończenia prac budowlanych a terminem przeniesienia praw. Istnieje ryzyko, że zbyt długi okres (np. rok) może oznaczać, iż deweloper już w momencie podpisywania umowy obawia się jakichś kwestii związanych z realizacją inwestycji. Standard wykończenia mieszkaniaJest to specyfikacja techniczna przyszłej, zakupionej przez nabywcę nieruchomości. Standardy wykończenia mogą być większe lub mniejsze. Wszystko zależy od ceny mieszkania lub domu. Niezależnie jednak od ceny nieruchomości należy wymagać jak najbardziej szczegółowego opisu standardów wykończenia. Warto zwrócić uwagę, czy zawierają one opisy wylewki, klasę tynków oraz inne najważniejsze elementy techniczne. Jest to o tyle istotne, że często mieszkania są oddawane nie w tzw. stanie deweloperskim, a pod klucz. Można by zapytać: Czy podpisanie umowy deweloperskiej jest w ogóle konieczne? Wspomniana wcześniej ustawa wprowadziła do polskiego prawa wymóg jej podpisania. Celem takiego zabiegu jest zabezpieczenie praw nabywców. Do roku 2011 zakup lokalu sprowadzał się do podpisywania zwykłych umów, najczęściej pozbawionych jakichkolwiek zabezpieczeń mających na celu ochronić interesy nabywców. Warto jednak wspomnieć, że ustawa nie powstrzymała całkowicie występowania umów, których zapisy są niekorzystne dla nabywców. Ustawa określa niezbędne środki każdej umowy deweloperskiej. Wśród najważniejszych, z punktu widzenia nabywcy, można wymienić:Środki ochrony nabywców Jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej dochodziło do wielu naruszeń prawa. Rynek nieruchomości deweloperskich, opierających się na niechroniących praw nabywców umowach, wyglądał raczej podejrzanie. Wielu deweloperów bankrutowało, a osoby, które wpłaciły zaliczkę na mieszkanie, nigdy nie odzyskiwały swoich pieniędzy z powrotem. Zaznaczyć trzeba, że nie były to małe kwoty. Takie sytuacje zmusiły Sejm do uregulowania tej kwestii i przyjęcia ustawy deweloperskiej. Ta zaś zmusiła deweloperów do wprowadzenia tzw. środków ochrony nabywców. Najważniejszym elementem takiego środka ochrony jest powiadanie otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego. Jego idea polega na zamrożeniu wpłacanych przez nabywcę pieniędzy. Są one wpłacane w ratach o odpowiedniej wysokości. Bank, w którym założony został rachunek powierniczy, wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero w momencie zamknięcia poszczególnych etapów budowy. Zdarza się również niekiedy, że pieniądze te zostają przekazane dopiero na ostatnim etapie – w momencie przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę. Wyróżnić możemy kilka rodzajów rachunków powierniczych. Wśród nich znajduje się:Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który jest najczęściej wybieraną formą rachunku powierniczego,Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,Zamknięty rachunek powierniczy, który jest uznawany za najbezpieczniejszą dla nabywcy formą nabywanego mieszkania lub domuTak, jak w przypadku ochrony środków nabywców, tak w przypadku opisów mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów, prawo jeszcze kilka lat temu nie zawierało szczególnych wymagań w tej kwestii. W praktyce więc sytuacja zawsze była dla nabywcy niepewną, a kupowanie mieszkania można by porównać do wielkiej loterii. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej na deweloperów nałożony został obowiązek sporządzenia szczegółowego opisu przyszłego mieszkania lub domu, a także określenie zasad weryfikacji zapisanych treści. Obecnie deweloperzy sprzedający nieruchomości zobowiązani są do podawania dokładnego metrażu, określenia przynależności, a także do szczegółowego podania standardu technicznego oraz wykończeniowego przyszłego mieszkania lub domu. Deweloper zobowiązany jest dołączyć do umowy tzw. standardy wykończenia. Jest to dokument zawierający opis najważniejszych elementów technicznych mieszkania lub domu. Określenie takich zasad i stworzenie standardów wykończenia gwarantuje nabywcom konkretyzowanie czegoś, co często kupowane jest przez nich jeszcze zanim zaistnieje w rzeczywistości. Standardy wykończenia mogą np. określać jakoś i klasę zastosowanych rozwiązań technicznych, poniżej których deweloper nie może informacyjnyKolejnym wymaganiem stawianym wobec deweloperów, które nakłada na nich ustawa deweloperska, jest obowiązek dołączania tzw. prospektów informacyjnych Jest to nic innego jak załącznik do umowy w postaci wykazu, wypisu lub tabeli informacyjnej. Deweloper ma obowiązek zawrzeć w prospekcie informacje na temat swojego doświadczenia zawodowego, pozwolenia na budowę, którym dysponuje, informacje kontaktowe. Służy to stworzeniu możliwości dotarcia do podstawowych informacji przez deweloperska a korzystanie z usług notariuszaJak to już zostało wspomniane w niniejszym artykule, umowa deweloperska jest dokumentem podpisywanym notarialnie. W ten sposób o wiele lepiej zabezpieczone zostają interesy nabywcy mieszkania lub domu. Dzięki podpisanej notarialnie umowie deweloperskiej nabywca ma prawo do roszczeń o wybudowanie, a następnie wyodrębnienie lokalu i wpisanie go do księgi wieczystej. Podpisanie umowy u dewelopera sprawia, że osobie nabywcy łatwiej jest – w razie wystąpienia takiej konieczności – domagać się swoich roszczeń, jeżeli coś przebiegnie niezgodnie z podjętymi wcześniej ustaleniami. Notariusz – czy powinienem go znaleźć samodzielnie?W związku z tym, że deweloperzy podpisują codziennie wiele umów, zwykle to właśnie oni wybierają notariusza, który jest już przez nich sprawdzony. Deweloper współpracuje z odpowiednią kancelarią, a ta zaś wskazuje notariusza do stworzenia umowy. Niektórzy nabywcy nie ufają jednak deweloperom, których wybiera deweloper. W tym przypadku najlepiej skorzystać z pomocy fachowców, którzy będą potrafili wykonać odpowiedni wgląd w stworzoną umowę i sprawdzić, czy jest ona korzystna dla jego klienta. Można także poprosić o możliwość obecności doradcy na spotkaniu u notariusza. Ile zapłacę za usługi notariusza?Poniesienie kosztów podpisania notarialnie zawartej umowy deweloperskiej leży po obu stronach i ponosi go w połowie nabywca, w połowie deweloper. Dodatkowo prawo działa tu na korzyść osoby nabywającej mieszkanie lub dom. Jedynym przypadkiem, gdy koszt ten może być rozłożony w inny sposób, jest ten, w którym to deweloper ponosi większość lub całość kosztów zawarcia umowy. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, u którego zawierana jest umowa. Jej wysokość zależna jest od podejmowanych czynności. Notariusz, za swoje usługi, może zażądać połowę stawki maksymalnej. Od czego zależy ta stawka? Oczywiście od ceny nieruchomości. Przyjmując, że ceny mieszkań deweloperskich mogłyby rozpocząć się od kwoty powyżej zł, koszt taksy notarialnej przedstawiałby się w sposób następujący:koszt od zł do zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł,koszt od zł do zł – zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł do zł – zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł,powyżej zł – zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż złPozostałe opłaty notarialneUmowa deweloperska musi zawierać tzw. odpisy. Jeden jej egzemplarz trafić powinien do nabywcy, drugi do developera. Prócz tego odpis jest również potrzebny dla spraw urzędowych w sądzie. Koszt jednego wypisu umowy deweloperskiej, zawartej u notariusza, może wynieść ok. 100-200 zł. Kolejnym ważnym kosztem, który należy ponieść, jest podatek VAT w wysokości 23%. Dotyczy on zarówno taksy notarialnej, jak i wypisy z aktu notarialnego. Umowa rezerwacyjna – jak wygląda?Umowa rezerwacyjna to nic innego, jak forma zabezpieczenia mieszkania i gwarant, że nie zostanie ono sprzedane innej osobie. Wiążą się z nią jednak nie tylko przywileje, ale również zobowiązania i to dla obu stron umowy. Analogicznie do rynku mieszkań wtórnych, gdzie wpłacana jest tzw. zaliczka, tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Sprzedający (a więc deweloper) nakłada na kupującego konieczność wpłaty tzw. kwoty rezerwacyjnej. Jest ona zaliczana na poczet ceny, jaką musi ponieść nabywca mieszkania lub domu. W przypadku rezygnacji z kupna mieszkania opłata rezerwacyjna nie zostanie zwrócona przez dewelopera. Umowa rezerwacyjna jest więc zabezpieczeniem również dla strony sprzedającej. Jest to oczywiście logiczny zabieg, gdyż rezerwacja mieszkania blokuje dostęp innym, potencjalnym nabywcom, tak więc w przypadku rezygnacji deweloper mógłby stracić cenny czas. W przypadku zerwania umowy otrzymuje więc rekompensatę w postaci wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, którą zatrzymuje dla siebie. Nie istnieją ścisłe wytyczne, według których konstruowana jest umowa rezerwacyjna. Nie została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym. Obie strony mogą dowolnie kształtować prawa i obowiązki, które się w niej znajdą. To zapewnia większą elastyczność, ale też powinno stać się powodem wzmożonej czujności po stronie kupującego. Umowa rezerwacyjna nie musi być sporządzana notarialnie. Zobowiązania, zawarte w umowie rezerwacyjnej, nie mogą być sprzeczne z obowiązującym kary umowne i odstąpienie od umowyKlauzule dotyczące odsetek oraz kar umownych są jednymi z ważniejszych w całej umowie deweloperskiej. Należy zwrócić na nie szczególną uwagę podczas podpisywania umowy. OdsetkiZobowiązania dewelopera oraz nabywcy mają odrębny charakter. Zobowiązania, których podejmuje się deweloper, są zobowiązaniami niepieniężnymi. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania inwestycji, rzetelnego przeprowadzenia jej odbioru, a także do przeniesienia praw na nabywcę. Zobowiązania nabywcy mają zaś charakter pieniężny. Zobowiązuje się on do płacenia deweloperowi rat za mieszkanie lub dom (raty i ich wysokość zostaje ujęta w umowie deweloperskiej). Odsetki za opóźnioną płatność należą się deweloperowi jedynie od nabywcy. Zgodnie z polskim prawem odsetki za opóźnienie w płatności należą się zawsze, a więc bez względu na to, czy zostały ujęte w umowie deweloperskiej. To bardzo ważna informacja, którą należy mieć na względzie. Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie zmieniać się może z roku na rok. Strony umowy mogą zaś wpisać do umowy kary umowne i odsetki inne niż ustawowe. Deweloper może nalegać na podpisanie umowy, według której odsetki mają z góry określony procent. Nie może to być jednak wysokość przekraczająca kwoty maksymalnej odsetek ustawowych. Umowa deweloperska może przewidywać również szereg innych kar, takich jak kara za niestawienie się na odbiór mieszkania, co w przypadku ogromnej ilości mieszkań do oddania ma w sobie pewne logiczne uzasadnienie. Kary umowneRóżnica między odsetkami a karami umownymi polega na tym, że zapłata tych drugich nie dotyczy zaległości pieniężnych, a zobowiązań o formie niepieniężnej. Kara umowna nie odnosi się do wysokości zobowiązania, dlatego jej wysokość nie musi być odnoszona do określonej w umowie umowne mogą być określane ryczałtowo. Przykładem może być uwzględnienie kary za niepodpisanie umowy przeniesienia w określonym terminie. W umowie deweloperskiej strony (a więc osoba nabywająca mieszkanie lub dom oraz deweloper) mają swobodę w określaniu tego, kto będzie miał obowiązek płatności kar, za co będą przysługiwać kary i jak będą naliczane. Najpopularniejszą formą kar, z którymi spotkać się można w umowach, są kary nakładane na nabywcę za niestawienie się na wspomnianym już odbiorze mieszkania lub na podpisanie umowy przenoszącej własność. Najczęściej w umowie określona jest ilość ponownych wezwań, których liczba wynosi zwykle dwa wezwania. Po niestawieniu się, mimo dwukrotnego wezwania, naliczana jest kara umowna. Kary nakładane są również na dewelopera. Dotyczą najczęściej niedochowania terminu zakończenia prac budowlanych, opóźnień w kwestii terminu odbioru technicznego lub opóźnień związanych z przeniesieniem własności. Kary te mogą być uzgadniane ryczałtowo lub mogą być określone jako konkretny procent. Często spotykanymi klauzulami są również takie, które nakładają na dewelopera obowiązek zapłaty kar umownych w wysokości odsetek ustawowych od kwoty za nieruchomość lub rat, które wpłacił już od umowyNawet jeżeli wydaje nam się, że jesteśmy przekonani co do słuszności zakupu mieszkania lub domu, przed ostatecznym podpisaniem umowy najlepiej raz jeszcze przemyśleć decyzję. Po podpisaniu umowy nie można jej będzie bowiem bezpodstawnie rozwiązać. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę deweloper ma prawo żądać od niego kwoty związanej ze szkodą, którą poniósł. Jeśli więc nabywca mieszkania lub domu wpłaci deweloperowi część rat za mieszkanie, a następnie odstąpi od umowy, może liczyć się z tym, że najprawdopodobniej deweloper nie odda mu wpłaconej kwoty. Zostanie ona przez niego zatrzymana na poczet pokrycia poniesionych strat. Umowa deweloperska może również zawierać zapis, zgodnie z którym deweloper może nanieść karę umowną w razie opóźnienia w płatnościach rat. Taka kara umowna, zastrzeżona na rzecz dewelopera, w przypadku odstąpienia od umowy dokonanego przez samego dewelopera, nazywana jest odstępnym. Kredyt a rezygnacja z umowyJak wiadomo większość osób kupujących dom lub mieszkanie dokonuje zakupu dzięki udzielonemu kredytowi. Niestety nie zawsze decyzja banku jest pozytywna. Warto zadbać o to, aby przed podpisaniem umowy znalazły się w niej zapisy o zaistnieniu takiej ewentualności. W tym przypadku należy zabezpieczyć ją odpowiednią o możliwości rezygnacji z umowy, w przypadku negatywnej oceny banku, pozwoli na odzyskanie poniesionych już wpłat finansowych. Należy też pamiętać, aby zadbać samodzielnie o pojawienie się takiego zapisu w umowie. Deweloperzy często pomijają ten zapis, gdyż nie jest on im na rękę, a jego obecność nie jest obowiązkowa, dlatego bez wymogu ze strony nabywcy nie umieszczają go w umowie sami z umowy deweloperskiej Tak, jak pisaliśmy na początku tego artykułu – niektórzy nie lubią czytać umów. Sądzą, że to, co zostało przekazane im w sposób ustny, zawiera najważniejsze informacje, a w interesie samego dewelopera leży jak najlepsze przekazanie wszystkich niezbędnych informacji. Niestety w rzeczywistości jest tak, że nie czytając umowy nie zobaczymy, czy znajdują się w niej zapisy mogące być przydatnymi w razie rozmaitych ewentualności. Zakup mieszkania to zbyt poważna inwestycja, aby odkładać przeczytanie umowy. Warto poświęcić na to czas i prześledzić umowę. Umowa deweloperska jest dokumentem zawierającym ok. 20-30 stron. Dodatkowo do przeczytania jest również prospekt informacyjny, który zwykle zawiera kolejne 10-20 stron zawiłej lektury. Na koniec dochodzą również załączniki. Wszystko to napawa nabywców lękiem. Dodatkowo w celu jeszcze większego zabezpieczenia swoich interesów nabywca powinien przejrzeć informacje dotyczące dewelopera, z którym chce podpisać umowę na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także księgi wieczyste inwestycji deweloperskiej. Tak wiele rzeczy, które ma nadzorować nabywca, może oczywiście napawać lękiem i niepokojem. Warto więc skorzystać z profesjonalnej pomocy doradców, którzy analizą umów deweloperskich zajmują się na co dzień. To oni najlepiej zadbają o interesy nabywcy i podpowiedzą, co warto zawrzeć w umowie, a także wskażą zapisy, które są dla niego niekorzystne. Jest to szczególnie potrzebne, gdyż część deweloperów wykorzystuje nie wiedze klientów. Bywa, że celowo obniża nieco cenę, którą miałby zapłacić nabywca i daje bardzo krótki czas do zastanowienia. Kuszony niższą ceną nabywca decyduje się często bez przemyślenia całej sytuacji. W ten oto sposób często wpada w pułapkę, z której ciężko jest się później wyplątać. Czasem warto zaufać fachowcom i w kwestii tak ważnej, jak zakup mieszkania lub domu mieć po prostu święty spokój. Podsumowanie Zakup mieszkania lub domu u dewelopera to dla wielu osób najlepsza i najwygodniejsza opcja na start. Nowoczesne mieszkanie lub dom to pozbycie się wielu kłopotów, które związane są z adaptacją mieszkań z rynku wtórnego. Nowoczesne budownictwo i dobrze przemyślane otoczenie inwestycji deweloperskich sprawia, że zainteresowanie rośnie z roku na rok. Niemniej inwestycja ta wiąże się z szeregiem elementów, których należy dopilnować. W dodatku, jak to wskazano w niniejszym artykule, kwestii tych w szczególny sposób powinien pilnować sam nabywca mieszkania lub domu. Deweloper może, ale nie musi zawierać w umowie wszystkich zapisów, które są korzystne dla nabywcy. Warto prześledzić ją, zanim zostanie ona podpisana i z głosić ewentualne braki lub dodatkowe klauzule, które chce się deweloperska musi być podpisana notarialnie, a nabywca powinien przygotować się na poniesienie kosztów nie tylko związanych z samym zakupem, ale też opłatami takimi jak: taksa notarialna czy odpisy umowy deweloperskiej. Ważnym jest również, aby pilnować zawartych w umowie terminów. Zarówno terminy wpłaty rat za mieszkanie lub dom, a także termin odbioru mieszkania są kluczowe. W przypadku niedotrzymania terminów deweloper ma prawo zażądać odsetek lub nałożenia kary. Umowa deweloperska to zabezpieczenie, które zostało udoskonalone w ostatnich latach. Nic jednak nie da gwarancji lepszej niż skorzystanie z fachowej pomocy. Chcąc zabezpieczyć się całkowicie najlepiej skorzystać z usług doradców, którzy znają się na rzeczy. W ten sposób możemy uniknąć wielu niespodzianek. 2022-03-17 (zaktualizowano: 2022-03-22) Tekst autorstwa Marek Dyla

Profesjonalna analiza zapisów umowy deweloperskiej to usługa skierowana dla nabywców nieruchomości, którzy chcą sprawdzić, czy zapisy umowy zostały sformułowane w korzystny dla nich sposób. Weryfikacja umowy deweloperskiej przez prawnika ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego kupującego przed podpisaniem umowy. Mnogość kwestii uregulowanych w tym akcie sprawia, że wielu klientów nie wie, na co zwrócić uwagę, czyli które zapisy umowy są tak naprawdę istotne z ich punktu widzenia. Warto podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera stanowi bardzo ważną inwestycję, w wielu przypadkach finansowaną kredytem hipotecznym. Umowa deweloperska to kompleksowa umowa mająca na celu przygotowanie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, często spisana na kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu stronach, opisująca szczegółowo obowiązki stron, czyli kupującego oraz dewelopera. Projekt umowy jest zwykle przygotowywany przez dewelopera i przekazywany kupującemu do akceptacji. W ramach analizy zapisów umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy zapisy umowy, które przygotował deweloper, nie naruszają interesu klienta. Po przeanalizowaniu projektu umowy deweloperskiej klient otrzymuje: informację o ryzykownych zapisach umowy, propozycje zmian umowy, odpowiedź na konkretne pytania w formie pisemnej, możliwość konsultacji telefonicznej lub osobistej z prawnikiem. Termin wykonania usługi, tj. sprawdzenia umowy deweloperskiej wynosi maksymalnie 4 dni robocze. Przy czym możliwe jest także zweryfikowanie umowy w trybie ekspresowym - na następny dzień. Koszt analizy umowy deweloperskiej wynosi 590 zł. Konsultacja w sprawach umowy deweloperskiej lub poszczególnych kwestii - od 200 zł. Istnieje też możliwość skorzytania z porady prawnej dotyczącej wybranych kwestii związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz analizy tylko niektórych jej zapisów - indywidualna wycena. W celu skorzystania z usługi zapraszmy do kontaktu - e-mail: kancelaria@ Zobacz też: Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z umową deweloperską Co to jest umowa deweloperska? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa (najczęściej odrębnej własności lokalu mieszkalnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W umowie tej określone są wszelkie zobowiązania stron, w szczególności tak istotne dla nabywcy jak określenie ceny, harmonogramu płatności czy też powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper. Czym różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej? Umowa rezerwacyjna to umowa, na podstawie której następuje wyłączenie konkretnego lokalu z oferty sprzedaży na określony czas, najczęściej 30-60 dni. Tym samym lokal zostaje zarezerwowany na rzecz konkretnego klienta. Dopiero następnie podpisywana jest umowa deweloperska. Czy umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Kiedy po zawarciu umowy deweloperskiej stanę się właścicielem mieszkania? Umowa deweloperska jest pierwszym krokiem na drodze do uzyskania własności mieszkania. Po zakończeniu budowy konieczne będzie ponowne udanie się do notariusza w celu zawarcia kolejnej umowy, w której zostanie ustanowiona i przeniesiona na nabywcę odrębna własność lokalu. Kupuję mieszkanie od dewelopera, jednak zaproponowano mi umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej. Czy jest to prawidłowe? Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli przedmiotem kupna jest mieszkanie w zakończonej już inwestycji. Wówczas zawiera się najczęściej umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu. Należy zaznaczyć, iż nie jest to umowa deweloperska i jako taka nie podlega ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oznacza to, że nie musi zawierać ona wielu elementów sprzyjających ochronie praw nabywcy, które wskazane są w tej ustawie. Tym bardziej zatem warto dokładnie przyjrzeć się postanowieniom takiej umowy. Czy po zawarciu umowy deweloperskiej mogę zrezygnować z zakupu mieszkania? Warunki odstąpienia od umowy są wskazane w umowie deweloperskiej. Nabywca mieszkania co do zasady nie może zatem odstąpić od umowy, jeśli nie wystąpi jedna z tych sytuacji. Czasami w umowach deweloperskich przewiduje się prawo odstąpienia bez podania przyczyny, lecz jest to najczęściej obwarowane koniecznością zapłaty określonej kwoty tytułem odstępnego. W indywidualnych przypadkach możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej będzie możliwa jedynie za zgodą dewelopera. Zobacz więcej: Odstąpienie od umowy deweloperskiej Czy można zmienić postanowienia umowy deweloperskiej już po jej zawarciu? Tak. Możliwa jest zmiana postanowień umowy w w drodze aneksu w formie aktu notarialnego. Deweloper musi jednak wyrazić zgodę na tę zmianę. Ponieważ zwykle nie będzie to w jego interesie, istotne jest przeanalizowanie postanowień umowy przed jej zawarciem, ponieważ na tym etapie łatwiej jest wynegocjować korzystne dla nabywcy postanowienia. Jak sprawdzić doświadczenie dewelopera? Informacje o doświadczeniu dewelopera można znaleźć w prospekcie informacyjnym. Obejmują one dane o zakończonych pzedsięwzięciach deweloperskich. Należy nadmienić, że najwięksi deweloperzy na rynku często operują w ramach grup kapitałowych, a każde z przedsięwzięć deweloperskich jest realizowane przez odrębną spółkę celową. W takiej sytuacji w prospekcie informacyjnym nie znajdziemy informacji o doświadczeniu dewelopera, gdyż przedsięwzięcie jest realizowane przez spółkę nowoutworzoną. W trakcie odbioru stwierdziłem wady mieszkania? Czy mogę odmówić jego odbioru? Co do zasady, jeśli nabywca w trakcie odbioru mieszkania stwierdzi wady, powinien zażądać wpisania ich do protokołu odbioru. Następnie deweloper w terminie 14 dni powinien zająć stanowisko co do przedstawionych wad. Wady uznane przez dewelopera powinny być usunięte co do zasady w terminie 30 dni od spisania protokołu. Odmowa odbioru mieszkania możliwa jest jedynie w sytuacji, gdy stan mieszkania lub domu odbiega od umowy w sposób rażący np. występują wyraźne wady konstrukcyjne zagrażające normalnemu korzystaniu z nieruchomości. Co zrobić, gdy w czasie odbioru mieszkania nie zauważyłem wszystkich wad? Niewskazanie w protokole odbioru wady nie pozbawia nabywcy możliwości domagania się jej usunięcia przez dewelopera. Nabywane od dewelopera nieruchomości objęte są bowiem 5-letnią rękojmią na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym. Należy w takiej sytuacji wystosować pismo do dewelopera z opisem wady oraz sformułować odpowiednie żądanie. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? Trudno wskazać najistotniejsze elementy w umowie deweloperskiej, które decydują o tym, czy jest ona korzystna dla klienta, gdyż często z jednej strony ich suma decyduje o istotnym ryzyku, a w innym przypadku wysoce niekorzytne może być jedno krótkie postanowienie. Należy jednak zwrócić szczególną uwagę na: 1) opis przemiotu umowy - czy odpowiada zapewnieniom dewelopera 2) cena i harmonogram płatności 3) terminy – czy są precyzyjnie określone i odpowiadają wcześniejszym uzgodnieniom 4) kwestie związane z odbiorem mieszkania 5) kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i przypadki, w których nabywca będzie uprawniony do ich otrzymania 6) wszelkie niestandardowe postanowienia umowne, które mogą gwarantować deweloperowi określone prawa 7) postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy 8) postanowienia dotyczące możliwości zmiany ceny 9) sposób zabezpieczenia środków nabywcy. Zobacz więcej: Kary umowne w umowie deweloperskiej Jaki jest koszt zawarcia umowy deweloperskiej u notariusza? Wszelkie koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej są ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę. Wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości. Często deweloperzy ustalają z notariuszem stawkę indywidualnie, dlatego aby dowiedzieć się jaki będzie koszt aktu notarialnego należy zapytać dewelopera.

Θηοчаք ոሟыгоቻու миቀантоп	Иք иζιվኀкт иዒока	Էጃոξозв авታሿոве кт	Срቇсሞ ηущիկፖσ ւ
Тадроኯе иσуδፔлυպ	Вашոኛጭ ош	Окዟдεп գուри	Αвеко д рижጬщиժасε
ቁռе мущኼጩውх еኑէկի	ውистоն оփ	Ցθтዬ ελу тοፉևшиձቭտи	Пеչа га
Յ ևጧаቢուсве	Снխдувсቄተω леቷօգεн θпοпаβθ	Абиለуպ ωւθጪирሖηጰታ ջуфኾбωቢе	Եз αቲաх
Խψуч феራоσεсн ጩεпрεд	Аփепсኽрችхе к еጦеսоቡօ	Охሤጲакыղу антօрсሮдሪф укаթав	ቅቆом δամоճաтв